BETEKINTŐ
Tisztelt Látogatók!
Köszöntöm Önöket a 2006-os esztendőben! Közel 4 hónapja indítottuk el
a www.iroda.hu portált azzal a nem titkolt
céllal, hogy létrehozzunk egy független, 
felhasználóbarát,
keresőbarát irodai adatbázist, melyben minden irodaház a közvetlen értékesítési
kapcsolattal szerepel és tájékoztat minden egyes piaci történésről ügynökségtől
függetlenül. A nm alapján történő keresés elkötelezett élharcosai vagyunk
az irodapiacon, mely azonban nem lehetséges adminisztrációs felület nélkül,
melyet az irodaház tulajdonosok tartanak karban, így a rendszer folyamatos
közreműködést igényel az irodaházak képviselőitől is, hogy az oldal ne csak
hiteles, de friss is legyen!
Ha már rendelkezünk ezzel a naprakész rendszerrel igen sok energiát (és pénzt) fordítottunk, fordítunk arra, hogy portálunkat népszerűsítsük, hogy elérjük a potenciális irodakeresőket. Több médiában jelenünk meg napi szinten többek között a portfolio.hu -n (napi 15.000 letöltés), mely Magyarország egyik leglátogatottabb gazdasági on-line magazinja.
Remélem a jövőben Önök is részesei, résztvevői lesznek honlapunknak, illetve az iroda.hu is kiveszi részét az Önök sikereiből.
Jó böngészést a portálon!
Maradok tisztelettel,
Kalmár Zoltán
VISSZA AZ IRODA.MONITOR ELEJÉRE
ÚJDONSÁGOK A HONLAPON
A
2006-os évet ígéreteinkhez híven intenzív fejlesztésekkel kezdtük: elkészítettük
angol nyelvű honlapunkat,
mely kiszolgálja a külföldi keresők igényeit is, illetve idegen nyelven
is lehet a jövőben ingatlanpiaci híreket olvasni honlapunkon.
Az interaktivitás jegyében most már szavazhat is honlapunkon
aktuális irodapiaci kérdésekkel kapcsolatban.
VISSZA AZ IRODA.MONITOR ELEJÉRE
IRODAPIACI HÍREK
INGATLANPIACI HÍREK
Lanyha negyedévet zárt az irodapiac
Javult az irodapiac kihasználtsága
Alig emelkednek a bérleti díjak
TERMÉKEK
Konica Minolta bizhub PRO 920 az Év választása professzionális kategóriában
SZOLGÁLTATÁSOK
17 százalékkal bővült az építőipari termelés
Az ipari park program eredményei 2005-ben
VISSZA AZ IRODA.MONITOR ELEJÉRE
TUDJA-E ÖN?
HOGYAN MŰKÖDIK AZ IRODAPIAC?
A
modern irodapiac elsősorban a bérbeadásra épített, jellemzően 1990. után
épült, vagy újjáépített irodaépületeket öleli fel. A hazai irodafejlesztői
tevékenység döntően Budapestre és a fővárosi agglomeráció nyugati szektorára
koncentrál; ezeken a részpiacokon éves szinten százezer négyzetméteres nagyságrendben
jelenik meg új irodaterület. A piac működésének megértéséhez célszerű áttekinteni
az irodaházak életciklusának állomásait - a különböző fázisoknál a piac
más-más szereplője kapcsolódik be a folyamatba.
A modern bérirodaházak életciklusa leegyszerűsítve a következő lépésekből áll:
1. Fejlesztési telek vagy egyéb ingatlan megvétele.
2. Irodaház megtervezése.
3. Projektfinanszírozás megszervezése.
4. Irodaház felépítése.
5. Irodaház bérbeadása, működtetése.
6. Ha az irodaház kellően telített, a kész "termék" értékesítése a befektetői piacon.
A 4-es és 5-ös fázis többször ismétlődhet, illetve folyamatosan zajlik. Az épület jelentős avulásával, illetve a piaci körülmények megváltozásával jelentősebb átalakítás, felújítás, újrafejlesztés, más célú hasznosítás, vagy akár a megsemmisítés is szükségszerűvé válhat (ez utóbbit követően az életciklus újra indulhat). Az irodapiac a nemzetközi és hazai gazdasági folyamatokra egyik leggyorsabban reagáló ingatlanpiaci szektor, hiszen valamennyi szereplőjének a piaccal kapcsolatos motivációját és stratégiai döntéseit a gazdasági folyamatok alapvetően befolyásolják. Az irodapiac szereplői a következők:
A
fejlesztő
Az ingatlanfejlesztő ingatlanfejlesztéseket valósít meg, itt a hangsúly egy új projekt, más szóval ingatlantermék létrehozásán van. A befektető elsődleges motivációja, hogy az általa befektetett tőkére - kockázatvállalással - megfelelő hozamot tudjon realizálni, így az irodapiaccal és irodaházakkal kapcsolatos elvárásai a fejlesztőétől eltérőek lehetnek.
A befektető
A befektető tőkéjét felhasználva, kockázatvállalás mellett többlethaszon megszerzését várja el. A kockázatvállalás természetesen az ingatlanfejlesztői tevékenység során jelentkezik, csak a befektetéstől eltérő mértékben. Az egyes befektetők megkülönböztetése azért fontos, hogy megismerve piaci motivációjukat a számukra megfelelő termékek körét is meg lehessen határozni. Az ingatlanpiacon (és ezen belül az irodapiacon) tevékenykedő befektetők lehetnek magánszemélyek, rendszeresen befektetéseket eszközlő vállalatok (vagyis intézményi befektetők), vagy több partnerből álló befektetői csoportok. A befektetők fő tevékenysége szerint szakmai és pénzügyi befektetőket is megkülönböztetünk. A szakmai befektető alapvetően a piacon értéket képviselő termék megteremtését tűzi ki céljául, ezzel nagyobb kockázatot vállal, de az általa elvárt megtérülés is nagyobb. A pénzügyi befektető jellemzően egy pénzáramot (cash-flowt) vásárol, vagyis a termék jövedelmezőségét vizsgálja részleteiben. Ebben az értelemben az irodaházak értékét a bérlői összetétel, a telítettség aránya és a bérleti díj nagysága adja. A budapesti irodapiacon 2004-ben és 2005-ben érezhetően megnőtt a pénzügyi befektetők aktivitása, amit a megfelelően telített irodaházak (vagyis késztermékek) piacra vitele indokolt.
Ügynök, ügynökségi megbízások
Az irodapiacon tevékeny ügynökségek az irodaházak bérbeadójától kapott megbízás alapján végzik az épületek bérbeadását; a hazai piaci standardok szerint sikerdíjas alapon. Az ügynökök jellemzően egyszerre több irodaház kiadását is végzik. Az egyes bérbeadókkal kötött együttműködés szerint beszélhetünk kizárólagos és társult ügynökségről, illetve általános ügynöki megbízásról. Ha egy irodaépület bérbeadását kizárólagos ügynök végzi, a bérbeadó ezzel az egy szolgáltatóval tartja a kapcsolatot, így számára a bérbeadás nyomon követése egyszerűbb, az ügynök pedig általában nagyobb munkaráfordítással és jobb hatékonysággal végzi a bérbeadást. A kizárólagos ügynökségi megbízás azonban nem jelenti azt, hogy az irodaház ajánlatai csak egy ügynökségtől juthatnak el a potenciális bérlőkhöz, hiszen a gyakorlatban a piacon tevékeny ügynökök sikeresen működnek együtt. Az ügynökségek közötti együttműködés nem jelent többlet költséget, hiszen a közreműködő felek megosztják a tranzakció után járó ügynökségi díjat. Társult ügynökségi megbízásnál (joint agency) az irodaház bérbeadásán két-három kiválasztott ügynökség dolgozik párhuzamosan. A közreműködő ügynökségek számának korlátozása továbbra is a bérbeadási folyamat hatékony követését teszi lehetővé, az ügynökök között pedig fennmarad az egészséges piaci verseny. Általános ügynökségi megbízás esetén a bérbeadásban közreműködő ügynökségek száma nincs korlátozva, ezzel a különböző profilú ügynökségek által biztosított nagyobb piaci lefedettséget érheti el a bérbeadó.
Bérlőképviselő
A bérlőképviselő az irodabérlő megbízásából és a bérlő díjazása mellett az adott bérlő egyedi igényeinek megfelelő irodaterületet kutatja fel, közreműködik a bérleti szerződés letárgyalásában és az ingatlan akvizíció sikeres lezárásában. A bérlőképviselő tehát személyre szabott irodateret keres, a bérleti kondíciók kialakításánál a bérlő érdekeit képviseli, célja a bérlő számára optimalizált iroda kialakítása. A bérlőképviseleti szolgáltatás az irodai ajánlatok bemutatása és a tárgyalások figyelemmel kísérése mellett jellemzően kiterjed a keresett iroda optimális méretének, műszaki paramétereinek és az igényelt szolgáltatások meghatározására, a cég irodabérlettel kapcsolatos költségeinek gazdasági elemzésére, a bérleti szerződés véleményezésére, a kibérelt iroda egyedi igények szerinti kialakításának menedzselésére, vagy akár a költözés tendereztetésére és megszervezésére is. A bérlőképviseleti megbízás jellemzően fix díj megállapítása mellett, illetve kiegészítő sikerdíj (pl. határidőhöz vagy a költségmegtakarításhoz kötött bonusz) biztosításával kerül teljesítésre. A fix díj alkalmazását indokolja, hogy a bérlőképviselő a bérlő érdekei szerint a bérleti díj leszorításán dolgozik, így a bérleti díj mértékéhez kötött sikerdíj a bérlőképviselőt ellenérdekeltté tenné.
Üzemeltető, karbantartó
Az ingatlanüzemeltetés külön szakma, mely az egyes épületek működtetésének teljes körű feladatát átfogja. Kiterjed az ingatlan használhatóságának napi szintű fenntartására (pl. takarítás, hó eltakarítás, vagyonvédelem), emellett magába foglalja az ezekkel kapcsolatos további teendőket (pl. alvállalkozók kiválasztása és szerződtetése, bérleti díjak beszedése és hátralékok behajtása). A karbantartás a gyakorlatban az üzemeltetési feladatok egy részét jelenti, ami lényegében az épület rendeltetésszerű használatának technikai feltételeit biztosítja (pl. lift javíttatása, kiégett izzók cseréje a közös területeken).
A "Tudja-e Ön?" fejezetben megpróbálunk olyan kérdésekre válaszolni, amelyek aktuálisan foglalkoztatják az irodabérlőket, ezért ha kérdésük lenne kérjük küldjék el azt szerkesztőnknek!
VISSZA AZ IRODA.MONITOR ELEJÉRE
LEGYEN A PARTNERÜNK!
Az internet manapság az egyik leghatékonyabb eszköze az ingóságok, ingatlanok keresésének, illetve a tulajdonosi oldalról ezek értékesítésének, bérbeadásának, azaz a kereskedésnek. Szinte mindenre rá lehet keresni a virtuális világban, ezért fontos, hogy legyenek olyan adatbázisok, olyan portálok amelyek értéket képviselnek, amelyek színvonalas struktúrájukkal összehasonlíthatóvá teszik az információk sokaságát. Az iroda.hu egy ilyen portál a kereskedelmi ingatlanok, irodaházak terén! Legyen Ön is partnerünk! Év eleji akciók keretében azon új partnereknek akik a február végéig regisztrálnak egy hónap bérleti díjmentes időszakot kapnak!
VISSZA AZ IRODA.MONITOR ELEJÉRE
Iroda.hu Kft. Tel: 219 6055 E-mail: info@iroda.hu
Amennyiben a jövőben nem kívánja hírlevelünket megkapni itt lejelentkezhet. Amennyiben fel szeretne jelentkezni hírlevelünkre, vagy ismerősét kívánja regisztrálni itt megteheti. .